房仲新人怎麼找開發商圈？一定要學會的陌生開發技巧
- 小fun子
- 4月25日
- 讀畢需時 4 分鐘
已更新：7月7日
對於剛踏入房仲業的新手來說，陌生開發「不知道從哪裡開始找物件」，幾乎是大家共同的疑惑。
你可能每天都在掃街、也試過一筆筆從 591 抄下屋主電話，但做久了卻發現，效率低、成果不穩，總覺得是在亂槍打鳥。
我們常會建議新人陌生開發：找到一個 適合自己的開發商圈，先從熟悉的地段開始。
可能是你長大的社區、就學的生活圈，甚至是過去工作的地段，只要是你曾經生活過、感受過的地方，都能讓你更快進入狀況。
你才會和屋主、買方有話題可以聊。
這種「先熟再深」的陌生開發方式，不只能提升效率，也能幫你更快建立信心，拿下第一筆陌生開發的關鍵物件！
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為什麼房仲一定要學會商圈精耕？
對剛入行的房仲來說，時間與資源都有限，如果沒有清楚的「商圈策略」，每天東一塊西一塊地亂陌生開發，不只效率低，更容易消耗熱情。
以下是有商圈策略的三大好處：
1. 集中火力，不再瞎忙
選定固定商圈，就像建立「主場優勢」。你會比別人更快掌握社區屋齡、屋主輪廓、買方輪廓、成交價格，陌生開發會越來越有感。
2. 快速建立在地口碑
當你頻繁在同個商圈出沒、與住戶互動、發 DM、拜訪屋主，對方會開始記得你，信任也會慢慢建立。從「陌生人」變成「熟面孔」，陌生開發漸漸不再陌生，成功機率自然提升。
3. 提升議價與估價的專業度
熟悉商圈行情，就能快速回應屋主與買方的提問，判斷價格是否合理，讓你在議價和估價時更有底氣，專業感大大加分。
怎樣的地段才算是「有潛力」的商圈？
選擇商圈進行陌生開發，需要有策略地判斷，哪些地區「未來有機會變熱」。其實你只要換位思考，想想買方喜歡買什麼生活場景的房子，就能大概知道怎樣的地段才算是「有潛力」的商圈。
以下4個指標幫你快速判斷：
1. 正在發展中的重劃區或建設利多
例如新捷運站、百貨商場、醫院學區等正在規劃或施工的地段，未來發展潛力大，容易吸引置產族關注，也會吸引屋主委售。
2. 成交頻率高、物件流動快的區域
透過實價登錄或系統比價工具，觀察最近半年內是否有穩定的成交紀錄，如：觀察移轉棟數、交易量（移轉棟數）與房價指數同時上升，以及比較年增率、月增率，這種地方代表「供需活絡」，市場熱度高。
3. 屋齡適中、換屋潮明顯的社區
屋齡落在 10～20 年、屋主開始有換屋需求的社區，通常是開發的甜蜜點。這時候屋主有動機，買方也願意接受。
4. 生活機能佳＋交通便利
有好的學區、公園、超市、傳統市場、捷運或公車站的區域，對家庭買方很有吸引力。物件通常一釋出就容易被關注。
陌生開發技巧：如何利用比房嗨LINE快速找到有潛力的商圈？
比房嗨LINE 的【定位搜尋】＋【找房比價】功能，專門為「找不到方向」的房仲新人打造，讓你不再土法煉鋼、漫無目的亂掃街。
以下是一步一步的實戰教學流程：
第一步：一鍵定位你現在的位置
打開比房嗨LINE，點選「定位搜尋」，你可以自由移動紅色座標，確認位置後「分享」，按下「輸入條件」
可以針對建物、土地、社區大樓、型態、格局、屋齡、建物總坪數、價格區間、仲介品牌來篩選條件，確認好之後，按下「查詢」。
系統會自動幫你定位目前所在區域，快速查看周圍300公尺的上市物件，適合外出掃街時快速掌握「我在哪裡、這邊在售物件有哪些？」
第二步：篩選出成交熱區＆熱門社區
在比房網「找房比價」中的——社區大樓，我們彙整實價登錄資料，提供使用者查詢各區域及社區的歷史成交紀錄，與最新行情。
不必在不同網站中不停切換，你可以一鍵比對同區域、同類型物件的成交價格，輕鬆掌握交易熱區。
在比房嗨LINE定位查詢，在「輸入條件」切換成「社區大樓」，可選擇設定搜尋範圍、屋齡、戶數、建物總坪數、公設比、一年成交價、是否有上市物件，按下搜尋，可查看商圈中的社區資訊。
另外，在比房網「找房比價」中的——地圖模式 ，設定縣市、區域、型態，即可觀察熱區分佈。
第三步：記錄下來，變成你的「陌生開發口袋名單」
將有潛力的社區或物件加到「收藏」，方便日後同意管理。
也可以設定即時推播，一有上市或降價的物件，就會透過比房嗨LINE主動通知你，成為你後續打電話、拜訪、掃街的主攻地段。
備註：優先關注「新上架」及「降價」物件，這些往往是成交熱區的活躍指標。有策略地開發，避免盲目開發，只選高機會區域下手。
補充技巧：
如果是線上陌生開發（打591、屋主電話名單），建議用「找房比價」切換「自售」，快速交叉比對這些物件的行情與刊登天數。
若想直接在地圖上，看到自己店頭目前有的庫存，也可以搭配「店鋪地圖功能」，讓你開發不撞線，更容易跟團隊配合。
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