2025 Q3 台灣房市成交趨勢、買氣變化與區域觀察

小fun子
10月14日
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整體而言，2025年第三季，全台房地產市場呈現「供需失衡加劇、成交量回落、區域表現分化」的態勢，買氣明顯降溫，房價依地區與產品呈現高檔盤整或微幅修正。

台灣房市到底是崩盤，還是正在穩定？根據不同媒體標題，你可能會獲得截然不同的觀點。部分報導指出成交量急劇下滑，另一派則認為市場已逐步站穩腳步。實際情況遠比單純的「漲」或「跌」要複雜，也更加耐人尋味。

本文將為你揭開2025年Q3房市趨勢數據，背後最令人驚奇、最具影響力的四大趨勢。拋開混亂的新聞報導，這些才是洞察市場真實狀況、預測未來走向的核心關鍵。

2025第三季房地產全台大趨勢

近期政策調控延續，中央銀行持續緊縮貸款條件，房貸利率來到逾16年新高，促使買方觀望情緒加重，成交量續創低點，全台主要六都Q3住宅交易量明顯下滑。2025年全台平均房價高檔盤整，部分區域（台北、竹北）房價仍舊抗跌，其他地區有新案交屋釋出，供給壓力浮現，動能轉向自住、換屋型買家。

新屋幻象：「高移轉率」掩蓋了更深層的低迷
表面上看來，數據顯得嚴峻。例如台南，今年第三季土地與建物買賣較去年同期暴跌逾30%，市場進入冷卻期。但真相卻出人意表：「新成屋」正拉抬著低迷成交量。事實上，2025年Q3台南新完工建物首次移轉，占總建物銷售高達43.05%。這並非新一波需求爆發，而是先前預售瘋潮、大量買家延後交屋的結果。如此大量的新屋銷售活動主要集中在科學園區周邊安南、新市等地區，多數是受「台積電效應」影響的餘波。也就是說，新屋高成交只反映過去榮景的餘韻，目前買方需求其實已顯著降溫。

房價下修，買方終於回歸市場
根據Q3政大永慶即時房價指數，房價下跌趨勢明顯。七都房價平均季跌2.8%，台中、台南、高雄跌幅更超過3%。但這裡出現令人意外的轉折：儘管價格下滑，永慶研究中心總監郭翰表示，整體市場氛圍比去年穩定，買家的態度也出現轉變——買方不再只是觀望，而是積極看屋、比較行情。此氛圍轉變，還受到「新青安貸款」等政策激勵，協助觀望族群重回市場。
談判權易位：建商比買家更緊張
最戲劇性的證據來自高雄第三季土地標售。市府釋出12億元土地，僅售出3300萬；其中位於高雄大學旁的千坪預定地，價格比2022年隔壁標案大砍14%，但零人投標。高雄市不動產開發協會名譽理事長呂兆廷分析，問題不在土地品質，而是「建商態度全面保守」。銀行融資緊縮，土地與建築貸款都受限，建商普遍選擇「保留現金」，觀望未來走勢。結果是談判權轉向買方，房地產分析師何世昌形容：「現在不用擔心建商不降價，只怕你不願意買！」
標題之外：兩大未爆風險
多數分析聚焦於價格、成交量，專家何世昌則提出兩個被忽略的長線風險。首先是中小型建商的資金風險：如果預售案銷售率未達標，銀行可能收回已核待撥的建築貸款，導致部分業者陷入資金危機。另一個則是工業地產的潛藏威脅：美國針對台灣實施新關稅，若製造業掀起關廠潮，明年可能出現工業廠房拋售潮，使市場格局更趨複雜。