房仲精耕社區大樓怎麼做？整棟調閱、屋主名單完整教學
- 小fun子
- 5天前
- 讀畢需時 5 分鐘
快速瀏覽本篇重點
真實困境： 說要精耕一個社區，結果三個月過去，名單還停在第八戶。
常見錯誤： 一戶一戶點調電傳，點到一半被電話打斷，回頭忘記點到哪。
實戰解法： 把「逐戶調閱」變成「整棟建檔」，一次把整棟門牌的謄本收齊。
工具應用： 比房網社區大樓的門牌號碼分頁、調閱整棟電傳、未調閱門牌篩選、下載已調閱 Excel。
房仲的真實困境：說要精耕的那棟，名單還停在第八戶
「小林啊，你上個月不是說要精耕南京東路那幾棟？名單做出來了沒？」
被店長這樣問的時候，你心裡很清楚問題出在哪。
你確實有開始。你打開比房網找到那棟大樓，門牌清清楚楚列了 21 戶。你點第一戶「調電傳」，等它跑完，點第二戶，再等它跑完。點到第八戶的時候，屋主的電話進來了，講完二十分鐘，回頭看螢幕，已經忘記剛剛點到哪一戶。
隔天你告訴自己下午再弄。下午有帶看。下週你告訴自己這週一定弄完。這週有兩組斡旋。
一棟 21 戶要點 21 次，而你想精耕的商圈有十幾棟。但這件事的操作成本，一不小心就會被日常工作擠掉。
於是三個月後店長再問，你的名單還是那八戶。
想精耕社區卻做不起來的 3 個原因，你中了幾個？
原因一：逐戶點，點到一半就斷了
調謄本這件事最麻煩的不是慢，是它會被打斷。房仲的一天本來就是被電話和帶看切碎的，任何需要連續操作二十分鐘的事，成功率都趨近於零。
原因二：不知道同事已經調過，重複花錢
店裡三個人都在看同一個社區，各調各的，同一戶謄本公司付了三次錢。
更麻煩的是你根本不知道自己重複了。等到店長月底看點數消耗，才發現一棟樓調出了兩棟樓的預算。
原因三：調完了，但沒有變成名單
謄本一筆一筆散在系統裡，你要用的時候還是得一戶一戶點開來看。
於是你手上有資料，卻拿不出一份能排序、能標記、能給店長看的名單。這種狀態下你以為自己在精耕，實際上只是在花錢。
專業房仲的正確做法：把「逐戶調閱」變成「整棟建檔」
真正做得起社區的房仲，不會把調謄本當成日常任務慢慢累積，而是一次把整棟收齊，然後花時間在判斷上。
比房網的社區大樓功能新增了「整棟調閱」，就是為了把這件事從二十分鐘壓縮到二十秒。
以下是三個實際會用到的場景。
實戰情境一：接手新社區，一次把整棟名單建起來
進入比房網的「社區大樓」，搜尋你要精耕的社區
搜尋你要精耕的社區大樓
選擇點進去之後切換到「門牌號碼」分頁。
整棟的門牌會全部列出來，包含樓層、總坪、主建坪、附屬建坪、公設坪、車位坪。
接著按下右上角的「調閱整棟電傳」。
系統會跳出確認視窗，直接告訴你這棟有幾筆、需要花多少點：
總戶數 21 筆，需使用 210 點，請問是否大量調閱？
按下「大量調閱」送出，預計一到兩天完成，你不用守在電腦前。原本要點 21 次的動作，變成兩次點擊。這就是差別。
實戰情境二：先排除公司調過的，把預算花在新的
送出之前，先勾統計列旁邊的「未調閱門牌」。
這個篩選會排除你個人或公司已經調閱過的門牌。注意是「公司」，不是只有你自己，也就是說同店夥伴上個月調過的那幾戶，系統會自動幫你跳過，不會再扣一次點。
戶數和點數會跟著往下調整，你當場就看得到省了多少。
回報店長的時候，你可以直接說：「這棟公司已經有 12 戶的謄本了，我只補了 9 戶，花不到一百點。」
同樣是精耕一棟樓，有人花了全額，有人花了四成。差別只在送出前多勾了一個選項。
實戰情境三：拿整棟名單去開發
調閱完成後，回到門牌號碼分頁，按「下載已調閱excel」，整棟的謄本資料會匯出成一份 Excel，合併在同一個工作表裡，取的是最新一次調閱的資料。
有了這份表，你才做得到面訪時的這種對話：
「陳大哥，您這棟我手上有完整的資料。13 樓上個月才成交，7 樓現在也還在賣。您如果打算出售，我可以直接告訴您現在的競爭狀況，不用您自己去猜。」
屋主聽得出來這句話背後有沒有東西。你手上是一整棟還是一戶，講出來的內容完全不同。
用整棟調閱，把時間花在判斷而不是操作
有人會問：「調這麼多謄本有什麼用？屋主又不會因為你有他的資料就把房子給你賣。」
這句話對了一半。謄本不會讓屋主簽約，但它決定你先敲哪一扇門。
一整棟的持有時間、登記原因、面積分佈攤開來看，你才判斷得出哪幾戶是繼承取得、哪幾戶持有超過十年、哪幾戶的坪數剛好對得上你手上那組買方。名單的價值不在數量，在於它讓你排得出優先順序。
沒有整棟資料的時候，你只能從最容易遇到的那戶開始敲。有了整棟資料，你可以從最可能成交的那戶開始聯繫。
房仲整棟社區大樓調閱常見問題
Q1：按了「下載已調閱excel」卻跳出「下載失敗」，是系統壞了嗎？
不是。這顆按鈕只會下載已經調閱過的謄本，如果這棟樓你和公司都還沒調閱過任何一戶，就沒有資料可以匯出。
正確順序是：先完成整棟調閱，等調閱完成之後，再回到這個頁面下載 Excel。
Q2：社區資料寫 20 戶，為什麼調閱時算 21 筆？
「門牌號碼」分頁列的是實際存在的門牌筆數，與「社區資料」的戶數統計口徑不同，兩個數字不一定相等。
以確認視窗顯示的筆數為準，那才是實際會扣點的數量。送出前先看清楚視窗上的筆數與點數，因為扣點之後無法退還。
Q3：送出之後要去哪裡看進度？
送出當下的視窗有「前往查看」，按下去會直接帶你到「我的調閱」。
如果你已經關掉那個視窗，改從會員中心的「調閱紀錄」進去，不要在「調閱電傳」那一層找，那裡是搜尋入口不是紀錄頁。
Q4：點數不夠會怎樣？送出前要去哪裡看還剩多少點？
確認視窗只會告訴你「這棟要花多少點」，不會顯示你手上還剩多少點。點數不足就無法完成調閱，所以整棟這種一次幾百點的動作，送出前先確認一次比較保險。
剩餘點數看兩個地方：會員中心首頁左側的「目前點數」，或會員中心的「點數管理」，那裡有完整的儲值與支出明細，也看得到每一筆調閱扣了幾點。
一筆門牌是 10 點，所以整棟要花多少點，用戶數乘以 10 就能先估。以本文示範的這棟為例，40 戶就是 400 點。點數不夠的時候，先勾「未調閱門牌」把公司調過的排除掉，需要的點數通常會少一截。
不想再一戶一戶點到懷疑人生？
社區精耕做不起來，多數時候不是不夠拚，是卡在一個太耗時間的動作上。把它壓縮掉，你才有力氣去做真正需要判斷的事。
現在就登入比房網，打開你想精耕的那棟樓，把整棟名單一次建起來。
想知道拿到整棟名單之後怎麼排序開發？歡迎聯繫客服，預約到店展示。
留言